A magyar ingatlanpiacon az energiahatékonyság ma már közvetlenül befolyásolja a rezsit, a piaci értéket és az eladhatóságot. A KSH kísérleti statisztikája szerint 2022-ben egy átlagos magyar lakás számított éves energiaigénye 285 kWh/m² volt az új tanúsítási szabályok szerint. A családi házak fajlagos energiaigénye 65%-kal magasabb volt a társasházi lakásokénál. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a rossz energetika sokszor nemcsak magas számlát hoz: lejjebb nyomja a piaci értéket, és későbbi felújítási költséget is jelent.
A gond főként a lakásállomány korából következik. A 2022-es népszámlálás alapján a lakott lakások több mint harmada 1960 és 1980 között épült, 16% még a második világháború előtt, és csak 14% az ezredforduló után. A magyar otthonok nagy része tehát olyan korszakból maradt ránk, amikor a szigetelés, a légzárás és a gépészet jóval gyengébb volt a mai szintnél.
Kevés a korszerű lakás, nagy a szórás
Az új ÉKM-besorolásban 8,1% került az A–C kategóriákba, a legrosszabb, I osztályba pedig 28%. Továbbra is szűk tehát a valóban takarékos lakások aránya. A különbségek területileg és épülettípus szerint is nagyok. Budapesten az átlagos energiaigény 221 kWh/m²/év volt, Észak-Magyarországon 329. A két világháború között épült családi házak 410 kWh/m² körüli szinten álltak, miközben a panellakások 2022-ben 146 kWh/m²/év körül. Energetikai szempontból így egy panel sok esetben kedvezőbb képet mutat, mint egy fel nem újított családi ház.
A népszámlálási összefoglaló szerint 2022-ben a leggyakoribb fűtőanyag a vezetékes gáz volt, és a legelterjedtebb megoldás az egy lakást fűtő központi vagy cirkókazán. Közben már 68 ezer lakásban használtak hőszivattyút, 165 ezerben napelemet, 28 ezerben napkollektort.
A szigetelés nagyon sokat számít
A MEHI szakmai anyagai szerint tartós rezsicsökkenést elsősorban az épületburok javítása hoz: a homlokzati és födémszigetelés, a jobb nyílászárók és a hőhidak csökkentése. Régebbi családi házaknál a felújítási példák alapján a padlásfödém-szigetelés, a homlokzati hőszigetelés, a nyílászárócsere és a fűtéskorszerűsítés együtt akár 70% körüli energiamegtakarítást is adhat. A tanulság egyszerű: a gépészet cseréje önmagában ritkán elég. Ha a ház továbbra is kiengedi a meleget, a korszerű kazán vagy a hőszivattyú is drágábban működik a szükségesnél. Sok családi háznál épp a padlásfödém szigetelése a legolcsóbb, mégis nagy hatású első lépés. Országos, minden lakásra érvényes átlagrezsi nincs, mert az alapterület, a szigetelés, a belmagasság és a használati szokások legalább annyit számítanak, mint a technológia.
Az új lakás kevés, a régi állományon múlik sok minden
A KSH STADAT szerint 2024-ben 13 295 lakás épült Magyarországon, 2023-ban még 18 647. Az új lakásoknál közben gyors az átalakulás: a KSH energiagazdálkodási összefoglalója szerint 2024-ben a hőszivattyú lett a leggyakoribb elsődleges fűtési mód 50%-os aránnyal, miközben a gázfűtés 33%-ra csökkent. Ez fontos váltás, csak önmagában még kevés ahhoz, hogy gyorsan megújítsa a teljes állományt.
Régiós összevetésben az Eurostat szerint továbbra is magas a tulajdonosi arány — Romániában 94%, Szlovákiában 93%, Magyarországon 92%, Horvátországban 91%—, a lakásminőség viszont egyenetlen. A túlzsúfoltság 2024-ben Magyarországon 14,6% volt, Ausztriában 13,7%, Szlovéniában 10,6%, Romániában pedig 40,7%.
Az Eurostat adatai szerint a magyar lakosság közel 6%-a nem tudja felfűteni megfelelően az otthonát, a legrosszabb helyzetben a statisztikák szerint a görögök állnak (ennek okait ott is elsősorban a lakásállomány összetételével érdemes magyarázni, illetve azzal, hogy elsősorban a nyári meleg ellen védenek az ingatlanok).
Az árak is jelzik, mennyit ér a jobb energetika
A KSH régiós négyzetméterár-statisztikája szerint a használt lakások átlagos négyzetméterára 2024-ben Budapesten 977 ezer forint, Észak-Magyarországon 246 ezer forint volt, vagyis majdnem négyszeres különbség alakult ki. Az új lakásoknál Budapesten 1,454 millió forintos átlagár látszott. A korszerűbb, alacsonyabb rezsijű kínálat szűk, ezért felárat kap.
Európai összevetésben az Eurostat Housing in Europe 2025 szerint 2010 és 2024 között az EU-ban 53%-kal emelkedtek a lakásárak, Magyarországon 231%-kal, ami az egyik legnagyobb drágulás az unióban. Ugyanez az anyag szerint a háztartások 2024-ben átlagosan a rendelkezésre álló jövedelmük 19%-át költötték lakhatásra az EU-ban.
A magyar lakáspiacon ebből három következtetés adódik. A fő gond továbbra is a régi állományban van. Tartós megtakarítást többnyire a szigetelés, a légzárás és a szabályozható fűtés együtt hoz. És egyre világosabb, hogy a rossz energetikájú lakás sokszor csak elsőre tűnik olcsónak: a fenntartási költség és a későbbi felújítás gyorsan beárazza a hőveszteséget is.