Mezőtúr főterén ma 19,9 millió forintért hirdetnek egy 35 négyzetméteres, egyszobás lakást, miközben a Budai Vár és a Halászbástya közelében, a Donáti utcában egy 36 négyzetméteres garzonért 95,4 milliót kérnek. Ugyanaz az ország, szinte ugyanakkora alapterület, mégis csaknem 75,5 millió forint a különbség. Fontos persze, hogy ez még hirdetési ár, nem lezárt adásvétel. A magyar lakáspiacon 2026 nyarára már nemcsak Budapest és a vidék között, hanem az egyes vevői rétegek között is látványosan szétnyílt az olló.
A jegybank szerint is túlértékeltség esete forog fenn
Az összkép alapján a piac már lassulást jelez. A KSH azt mérte, hogy a 2025-ös 20 százalékos nominális drágulás után 2026 első negyedévében negyedéves alapon már 2,5 százalékos csökkenés látszott. A Magyar Nemzeti Bank friss lakásárindexe pedig arról tudósít, hogy idén a második negyedévben minden településtípus esetében mérséklődtek az árak. Ez nem véletlen, hiszen a jegybank már korábban 22,5 százalékos túlértékeltségről írt, ami a 2025 negyedik negyedévi árakat illeti.
A felkapott környékeken ettől még magas szinten maradtak árak. Az ingatlan.com augusztus végi összesítése szerint az V. kerületben a használt lakások medián négyzetméterára már 2 millió forint fölött jár, az I. kerületben pedig 1,87 millió. Egy átlagos 36 négyzetméteres használt lakás elméleti ára így az I. kerületben már 67 millió forint körül van.
Az MNB az Otthon Start Program kapcsán azt írta, hogy a forgalom szerkezete is átrendeződött: a fővárosban nőtt az elsőlakás-vásárlók aránya, és Budapesten a 2025 harmadik negyedévében lezárt ügyletek nagy többsége belefért a program árkorlátjaiba. A piac egyik része tehát a támogatott hitelplafonokhoz igazodik, a legdrágább helyszínek pedig ettől egyre inkább elszakadnak.
Luxuslakások egy másik univerzumban
A Duna House éves összesítése alapján 2025 legdrágább eladott lakóingatlana egy 999 négyzetméteres, II. kerületi, Hűvösvölgyi úti villa volt 1,764 milliárd forintért. A legmagasabb fajlagos árat pedig egy 43 négyzetméteres, I. kerületi Naphegy utcai lakás érte el, 3,4 millió forint/m² árával. Ezeknek az ingatlanoknak az esetében nem a tömegpiac logikája érvényesül, hanem valamilyen speciális tényező (felszereltség, kivételes lokáció, stb.).
A Duna House friss elemzése szerint 2026 első felében a 100 millió forint feletti adásvételek száma éves alapon 18 százalékkal nőtt, a 300 millió forint feletti valódi prémiumszegmens forgalma viszont nem bővült. A piac tetején sem beszélhetünk tehát egységes boomról, nem mellesleg sok, ma már drágának számító ingatlan valójában az inflálódott felső-középső sávba tartozik, nem feltétlenül a luxuskategóriába.